北京试点集体土地建租赁住房 未来楼市格局将如何大变

和讯房产消息 8月28日，国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点城市除北京、上海外，其余11个城市均为此前住建部确定的作为首批开展住房租赁试点的城市。而北京、上海早在2012年就已确定为集体土地建设公租房试点单位。

根据公布的试点方案，试点内容主要包括：

1，完善试点项目审批程序

试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

2，完善集体租赁住房建设和运营机制

村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

3，探索租赁住房监测监管机制

集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

4，探索保障承租人获得基本公共服务的权利

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

北京中原市场研究部认为，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》既有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;同时也有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

据了解，目前可允许入市的农地只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，此次住房租赁试点的推出将是土地制度的重大变革。由于此次试点明确了村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，与开发企业通过招拍挂取得的自持地块相比，成本低廉，未来随着大批低成本土地入市，有利于抑制高房价、高租金。但还需注意的是，集体土地一般位于城市郊区，距离中心城区位置较为偏远，因此低成本相较地理位置的优势也会有所减弱。

集体土地建设租赁住房与“小产权房”有本质区别。国土部表示，“这次试点的租赁住房建设，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售，而过去说的小产权房，无论从用地上、规划上，还是销售上，都不受法律保护。”且此次试点文件中也强调了“集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。”

根据新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京集体建设用地规模较大，约1536平方公里，主要分布于城市郊区。

北京现状集体建设用地约1536平方公里，占总建设用地的比重超过40%。由于北京新增国有建设用地逐年减少，供求矛盾较为突出，早在2012年，北京就已成为集体土地建设公租房试点单位，2015年，北京市大兴区成为集体经营性建设用地入市33个试点县(市、区)之一，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股。截至目前，北京已经在朝阳区平房乡、昌平区北七家及海淀区唐家岭等地退出五个集体建设用地建公租房项目。根据北京市住建委规划，未来5年，北京市将建设50万套公租房，土地将主要通过集体建设用地解决。

但集体建设用地地理位置优势相对较弱，通过统计北京国土局公布的集体土地征收及农用地转用地块信息，2016年规模约1558公顷，2017年截至目前约有629公顷，这些地块主要分布于郊区，仅有不及5%的比例位于海淀、朝阳。

北京中原市场研究部表示，新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》将对北京楼市格局带来深远的影响：

1、构建多元住房体系，纯商品住房、政策性住房、租赁住房三分天下

通过盘活存量集体建设用地，一方面能够缓解国有建设用地供应紧张局面，另一方面也是完善多元住房供应体系，推进购租并举住房制度，实现住有所居目标的重要途径。

从过去五年北京土地供应情况来看，纯商品住房土地供应量逐年减少，并加大了政策性住房及租赁住房用地供应，2017年1-7月，纯商品住宅用地供应152万㎡，占到供地总量的36%;自住型商品房用地供应136万㎡，占到供地总量的32%;自持用地供应59万㎡，占到14%。根据北京今年供地计划，全市住宅用地计划供应1200公顷(包括集体建设用地200公顷)，以保障30万套住房建设需求，其中租赁住房10万套，占到三分之一。

而未来五年，北京计划供应住宅用地6000公顷，包括集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中租赁住房50万套，占到总量的三分之一。可见预见，未来北京住宅市场将形成低端租赁住房，中端共有产权住房，以及高端商品住宅供应体系，纯商品住房、保障性住房、租赁住房将三分天下。

2、商品住宅高端化豪宅化趋势加剧，城中心商品住宅将奇货可居

过去五年间北京纯商品住宅用地成交规模约1100万㎡，占到土地总量的比重约三成，而未来五年土地供应计划中，普通商品住房计划供地2450公顷，占到供应总量(6000公顷)的41%，剔除中小套型以及土地竞拍各种限制条件等，剩余的纯商品住宅用地将变得更为，而对应的住宅市场上，商品住宅产品也将愈加。从近五年北京普宅+别墅(不含回迁房)新增供应情况来看，呈现逐年下降趋势，2014年新增6.5万套，2015年降至4万套，2016年仅2.7万套，今年1-7月新增1.1万套，同比下降33%。