坤评丨你真的理解“租售并举”了吗？

和讯房产消息 地产下半场，除了此起彼伏的并购潮和和一波又一波的调控，朋友圈和微信群出现最多的关键词便是“租售并举”了。

为发展住房租赁市场，近期，政策层面也是不遗余力。28日，国土资源部会同住房城乡建设部公布第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

那么问题来了，什么是租售并举?租售并举能否起到降房价的作用，是否会推涨房租?又将如何影响行业甚至你我?

先说第一个问题，所谓的租售并举，核心就是补位长期瘸腿的住房租赁市场，改变一直以来“重交易轻租赁”的市场状态，打造商品房交易和租赁市场并列的多元化住房体系。

作为二次房改的核心，这也完全吻合决策层对于住房市场的定位——即房子是用来住的，不是用来炒的。所以，不难预判，下一阶段以此方向为主的鼓励性政策会次第出台。

那“租售并举”能平抑房价吗?

作为房地产长效机制的重要一环，租售并举并非带着降房价的目的入市。客观上说，租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系，房价涨跌核心取决于供需关系以及货币政策。

但有一点，租赁市场的完善有利于稳定房地产市场，减少楼市的非理性和投资、投机因素。

其次，“租售并举”会抬高房租吗?

决策层希望通过培育住房租赁机构来支持住房租赁市场的发展，也因此，市场人士认为，社会资本若想做大，便需获利，若能获利，鉴于当前明显悬殊的租售比，一定会通过抬高房租实现。

逻辑简单，但并不全面。

中国的机构租赁的确存在明确短板，根据“六普”的数据，我国八成多的可出租房来自个人出租。机构租赁不足且比例不够高，数量不够大。

另外， 纵观现在的租赁市场，机构参与者的商业模式主要有两类：一种类似链家地产、我爱我家的早期形态，其商业模式的核心在于中介，挣的是渠道的钱。另外一种类似长租公寓，或者黑石的地产私募基金，其商业模式的核心在于物业选择和管理能力。

据笔者不完全统计，已有超过50家地产商开始试水长租公寓，也有不低于10家的地产私募基金参与长租公寓。

这个领域，有的走的是重资产路子，比如万科，斩获北京持有型物业，通过建设运营获取资产回报;有的走的是轻资产路子，比如远洋，远洋地产总裁李明说，通过购置物业开展长租公寓，经济性一般，因此远洋选择租赁他人的物业进行升级改造。

在笔者看来，互联网时代下，信息传递越来越便捷，纯挣渠道的钱，传递信息的房地产中介机构将慢慢被市场抛弃，取而代之并占据市场主导地位的将是有一定资产管理能力的运营商。

回归问题本身，代表未来市场方向，具有一定物业管理能力的机构运营商在掌握住房租赁市场后，是否会抬升房租?

答案也不然。

所谓一分钱一分货。单就租赁产品来看，毛坯房，中等装修和带装修，本就不该是同等价位。刨除上述考虑，增加了装修、管理、运营成本的物业房租的价格提升，不难预见。

还有一点也非常肯定，租售比将会更回归市场原本的位置，房租的收益也将直接影响房价以及交易的决策。

从“重交易轻租赁”到“租售并举”，从追求去化能力到追求物业管理能力。房地产下半场的改变对于行业以及行业从业者的影响无疑也将是重磅的。

毫不夸张地说，当市场完成转化，未来5年，一大批地产人的从业经验和能力都可能一文不值。

过去十年里，楼市新政起起落落。追根溯源，决策层把租售并举作为房地产长效机制的重点方向、着力打造，从监管机构、智囊团到龙头房企，谁又主导和直接、间接影响了政策决策?

咸鱼八卦，租售并举的搭建或许应该记万科新任董事长郁亮一功。

时间倒退至2年前，当时整个地产行业，都在探究房地产从增量市场到存量市场长效机制的新方向。彼时，万科在北京顺义举办的一个活动上，席间，笔者问及郁亮针对房地产长效机制的建议时，郁亮首推便是建立租售并举的制度，强调补位租赁市场的重要性。郁亮称，他们给决策层也提交了一些意见，除了培育和发展存量商品房的租赁市场，也需考虑土地供应上限定租赁产品。

果然，2年后，决策层力推租售并举，万科也一早嗅到其间的政策方向和市场机会，不仅首拍了北京自持的住宅项目，在刚召开的中报业绩发布会上，郁亮在介绍万科未来的业绩方向时，也特别提到，长租公寓是未来万科主攻的潜力业务之一。

当然，这是饭后八卦了，无法证实。

但不管如何，租房时代的大幕开启，对于刚需、改善有置业买房的你我他来说，了解区域市场和项目的租赁水平，再决策不晚。