限竞房新政开始征求意见，多少项目将触及85%红线？

　　意见稿中，仍具悬念的莫过于限竞房的评估价格如何界定，以及哪些项目可能会触85%的比例要求，被转化为共有产。

　　思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为：

　　首先，市场价格的评估可能会依据二手及新房价格做出综合评定。随着去年开始中北京（楼盘）对新房预售价格进行严格管控，限竞房与商品房的价格差距已经有所收窄。

　　此外，二手房价虽然因限购限贷导致需求大减，房价回落，但明显降价的项目却存在房龄老、面积小、物业差的短板，与新房的产品品质存在明显落差。

　　如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产的风险。

　　其次，对于五环内的少量限竞房项目也需区别对待。众所周知，虽然有着6年城南投资计划，7000亿资金支持北京城南的发展建设，城南的基础设施和生活配套有了极大提升，但几十年不均衡发展下，北京南、北之间经济发展、产业布局仍存在不小的差距，这也造成城南与城北的房价存在明显鸿沟。

　　从预售价格的审批处理上，能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。2017年严格的限价管控下，北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格，而南二环、南三环的多盘齐发，仍未能突破单价10万的红线。

　　二手市场同样存在着南北房价的落差，特别是京北的东城、西城、海淀为传统教育强区，今年，学籍仍旧捆绑房产和户籍，京北的房成为坚实的刚需，房价也由去年年初的低位开始复苏。

　　因此，无论是对标新房，还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限竞房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。

　　而城南无论是新房的价格管制，还是二手房的市场价格，均处于相对偏低的水平，因此，虽然同样处于核心城区，但仍有可能出现京北项目触线，而京南项目过关的现象。

　　最后，部分内城项目转化为共有产，开发商能够在10个月内收回资金，对于当前“五限”大环境下，快速回笼资金是降低成本的要途，但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言，则因政策中缺少相关细节，面临着不确定风险。

　　但与此同时，政府收购并转化为共有产后，为中低收入家庭增加了居于内城的可能，体现出住房保障的真意。

　　但在目前，仍存几点疑问。

　　其一，转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购？

　　其二，被转化的共有产如何定价？

　　其三，在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产，此时产品规划已定，部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计，那么别墅的地下面积政府是否收购？又如何确定地下面积的收购价格和销售价格？

　　期待这些疑问，能在最终定稿的《管理办法》中得以明确。