博鳌特写 | 三四线城市是否真的有机会？

2017博鳌房地产论坛·特写 博鳌论剑，观点碰撞中，热点话题得以全面剖析，2017博鳌房地产论坛的众多话题中，三四线城市无疑是一大关注点。

过去一年多，当房企争相回归一二线，并在相似的布局战略中不得不接受越来越高的土地成本之时，却不料一些偏安三四线、几乎名不经传的“小房企”不仅在业绩上抢了个先，还喊出了未来一两年内冲击千亿的目标。

这些来自三四线城市的快速增长，不得不让更多的房企重新来审视三四线城市的机会。

在著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光看来，三四线城市是推动这轮房地产行业增长的主要动力。

他表示，过去的调控都是全国一刀切，一旦一线城市调控，二三线城市全部一起调控。而这一次是因城施策，一二线城市调控，三四线城市还在鼓励去库存，“如果没有三四线城市销售的火爆，很难看到现在房地产格局还这么乐观。”

截至目前，从房企披露的前7月销售业绩来看，不少房企在7个月里几乎实现了去年全年的销售额，甚至有房企在采访时表示，到今年底，公司的业绩肯定可以实现同比增长100%。

然而，并非全部房企对三四线城市都这么乐观。

东原地产董事长罗韶颖在回应如何在华东中进行布局时就表示，要警惕都市圈中的“伪溢出”。

她认为，都市圈这三个字是很容易把人绕进去的，一些地方离都市中心只有50公里，听起来似乎很有诱惑力，但在很大比例上是伪溢出，“我们划一个圈，360度，可能就只有那么1度2度的溢出方向，因此对于这一块我们会特别小心”。

不过她也指出，在南京这样长条形的城市，有一些地方看似比较偏僻，但是有能力承载主城区溢出，而且这些地方又恰好是没有限购限贷政策。在南京主城区政策调控比较严格的时候，东原也会把投资转向这些地方，以达到均衡化。

又如新城控股高级副总裁欧阳捷在采访中所表示的，商业红海中要找机会点，同样的三四线的住宅市场也需要找机会点。

绿地金服总裁助理、道堃资产总经理的高翔则从金融机构的视角，对于三四线城市给予了自己的评判。

在他看来，4号文件对房地产的资金来源及用途进行限制之后，三四线的住宅是房地产私募基金除了商业地产和自有资金之外的另一投资方式，但是他也建议，并不鼓励私募基金扎堆去三四线城市投资，因为风险相对来说是比较高的。

他说：“虽然一些环上海、广州、深圳、津京冀都市圈，大都市或者交通网络能够辐射到地区，可能有更长远的发展空间，但是没有产业依托的、人口流入的三线城市，在去库存的大背景下，阶段性地会有不错的表现。从长远来看，仍然不建议大量资金去投这些方向。”

战略眼光见仁见智，在市场还未完全得以验证之前，或许所有的的房企都不得不以一种“怀疑中的坚定”向前行进。