仲量联行预期香港楼价未来30个月上升15%

7月13日，仲量联行发布《持续向上：香港住宅市场升势报告》白皮书，全面检视香港楼市。仲量联行预期，香港住宅楼价将于未来30个月上升15%，主要原因是估计全港约有一半家庭可负担二手楼，以及用家需求强劲。若政府维持现有冷却楼市方向，二手市场的僵局将继续把置业人士推往一手市场，进一步推高楼价。

辣招未能压止楼价上升

政府于2009年首度推出一系列冷却楼市措施，以控制楼价升幅。最初措施只集中压抑投资需求，现时以确认人身分进行的交易已由1997年占整体成交量的6%跌至目前的0.1%;后来的印花税及调低借贷率措施也同时增加买卖成本，令用家更难置业，每月住宅成交宗数已由2010年平均11300宗，大跌60%至2013年低见4200宗。政府现时一刀切的冷却楼市措施并未能压止楼价上升，楼价自2009年已上升一倍。

仲量联行统计数据显示，香港住宅成交量自2010年下半年开始未能追上结婚及本地出生人数，现时比率为0.5，较过往长期平均比率少45%，显示有大量住屋需求未获满足。由于市场积压有大量住屋需求，楼价将获得支持。

尽管目前香港楼价与收入比率为17.3倍，为全球最难负担的住宅市场，但目前供款及入息比率(DSR)或每月家庭收入与按揭供款仅47%，仍属可负担水平。本行估计现时约有127万个月入超过28000港元的家庭，有能力于二手市场以储蓄，及向银行、非银行金融机构及香港按揭证券有限公司借贷楼价的七至八成来置业。这意味一半家庭能于私人市场置业，虽然数目已较2006年录得的70%数字减少，但数目仍较整体私人住宅市场的116万个单位数目多。

新增供应未能压止楼价上升

仲量联行估计，2017至2020年间，香港平均每年的住宅新供应将达21000伙，较2007至2016年平均每年仅10800伙增加94%，但仍较1992至2006年间每年达25100伙的新供应低。此外，由于细单位供应量与家庭可负担楼价存在落差，发展商正兴建更多细单位，目前建筑中的新住宅单位平均面积为600平方呎，较2015年平均800平方呎缩小25%，为2001年以来最细。

仲量联行董事总经理曾焕平表示，政府冷却楼市措施已扭曲市场正常运作，二手市场庞大的住宅供应未能于市场释放，更把住屋需求推向新盘市场，若政府不调整冷却楼市措施方向，楼价下跌机会不大。

曾焕平建议，新一届政府应修改现有的冷却楼市措施，让一手及二手市场能重新运作。政府应在二手市场放松双倍印花税及按揭收紧措施，释放二手市场约116万伙的住宅存量。可售单位数量增加的情况下，将避免发展商开盘进取推高新盘价格。长远而言，这将会为买家提供更多购买选择，舒缓楼价升幅，楼市才能健康发展。

仲量联行研究部副董事车永筠表示，虽然香港楼价高企，相信单凭加息不会令市场逆转，市场上仍积压有大量住屋需求未能得到满足。在目前的形势下，该行预期楼价将于未来30个月上升15%。(证券时报记者 张国锋)