住宅用地使用权期满如何续期 专家谈该不该收费

近日，有媒体报道温州出现20年住宅用地使用权年限期满续期的新闻后，引发社会各界广泛关注和热议。从目前来看，我国绝大部分住宅用地使用权年限是70年。但是，由于种种原因，不但各地存在20年、30年等期限不同的住宅建设用地使用权期限，而且在续期时土地使用权出让金的补交问题上，也存在不同的做法。根据我国物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一规定与之前法律法规的规定之间是怎样的关系，住宅建设用地使用权期满如何自动续期，应不应该收取相关费用等等，记者就上述问题采访了有关专家。

相关法律规定不具体引发争议

“法律有规定，但是规定不具体。”江苏省社会科学院法学研究所法学博士李小红介绍，1990年5 月19日国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称“《暂行条例》”)第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一) 居住用地七十年;(二)工业用地五十年;……”第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1995年1 月1日起施行、并于2007年8月、2009年8月先后修订的城市房地产管理法第14条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”第22条规定： “土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

然而，2007年3月16日通过、2007年10月1日起实施的物权法第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”第2款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

由此可见，城市房地产管理法、《暂行条例》等法律法规规定了土地使用权的最高年限，使用权年限届满可以申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，等等。但是，物权法对于住宅建设用地土地使用权期间届满后的续期，区别于非住宅建设用地使用权而特别作出“自动续期” 的规定，并未对土地使用权期限、自动续期是否收费等问题作出明确规定。显然，不同规定之间的区别是明显存在的。而且，值得注意的是，从通过、修订时间上讲，以上法律法规之间就续期问题是存在统一可能的。在这样的情形之下，也就难免引发一系列争议了。