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海南房产即将改写历史!!!

2017-11-27 16:53:59楼盘网

经常还有人问,30万以下还可以买到海南哪个地方的房子吗?过分点的甚至在问,30万以下可以买哪里的海景房?不好意思,30万买海南房子的时代已经一去不复返了,再过一段时间,100万以下也难以买到海南的房子了。

一、30万以下海南买房的日子一去不复返。

2016年初的时候,我们还经常能看到“18万/套”、“25万/套”的广告,那个时候,除了海口、三亚、陵水几个热门市县,其他市县房价几乎都在4000-8000之间,甚至像东方、白马井、文昌等地方还有7000以下的海景房,30万元,只要避开海口、三亚、陵水,其他市县买一个三四十平方的小开间还有很大的挑选余地。

随着2016年轰轰烈烈的去库存工作的推进,全国各地房地产市场一片火热,房价也是轮流暴涨,到今年3月,海南离海近的区域,非海景房大部分已经突破10000元单价,海景房大部分已经超过1.3万元。即使是多年不涨的中部区域的屯昌、琼中、白沙这些地方,价格也早已突破5000元。按照这些价格,30万以下,目前能买到的,或许只剩下临高、定安、屯昌、儋州、昌江这几个地方的小于40㎡的超小户型了。

然而目前的情况是,这几个地方由于前期涨幅较小、价格较低、近期成交较多,到现在还是在慢慢补涨,而且由于贷款周期拉长,开发商几乎都不接受贷款,只能一次性付款。所以说,30万以下买到海南房子的日子,已经一去不复返了,更不用指望买到海景房了。

二、半年后,100万以下也难在海南买到房。

根据ZF的数据,截止2017年6月份,全省库存仅剩11个月,而在过去的5个月里,由于“两个暂停”政策的不断深化执行,全省只有非常少量楼盘拿到预售证,到现在估计也就剩下六七个月的库存量了。

海南的楼市,目前正处于冰火两重天的状态,一方面是调控的紧箍咒不断收紧,力争把每一个“炒”房客赶出海南;另一方面又是不断深化“两个暂停”政策,增加外地人、炒房客购房门槛的同时,又要保证房价平稳发展,不至于因为调控再次出现2010年-2011年的情况。

这些调控政策中,最有深远意义的、对未来海南楼市影响最大的一条,莫过于停止100平米以下的小户型的报建了。之前不论是限购也好、限贷也好、限社保也好,给你关上一扇门的同时总是又留着一扇窗,只要想买,总归还是能在海南的土地上买到适合自己的房子。但是限制100平米以下小户型的报建,就会直接导致房子总价直接翻倍甚至数倍!

也就是说,半年之后,小户型库存消化完了,即使某些人的幻想成真,房价真的下降了,你真的能买的起海南的房子了?现在花50万、80万、100万,在海南的大部分地方都还买的起小户型,甚至还看可以是海景的,当小户型卖完了,按现在海南沿海区域1万元以上的价格,100平以上的房子,100万已经不够了,既是是中部七八千的房子,房屋总价也得接近百万了。

也就是说,100万以内在海南占个坑,给自己、给父母养老的机会,可能只剩下半年了,半年之后,即使房价如你所愿,有所回调,你需要的,是50万的一房,还是100万的2房?况且,房价真的会回调吗?

三、近年海南的房价从来就没有真正下跌过。

如果我说海南的房价从来就没有真正下跌过,或许会有各种各样的反驳砸过来,比如94年,比如11年。实际上,真正的下跌历史只有一次,那就是94年,后面实际上都没有真正的下跌,包括2011年,只是成交量的下降而已。

过去的20年,有过下跌的是海南各市县的“均价”,而真正的房价是没下跌的。

以2011年的三亚为例。

当时三亚达到最高峰的时候,房价已经超过2.5w,而后均价一路走低,反反复复,到2015年,三亚均价大概在1.5w左右,部分楼盘下跌超过30%。但是请注意到一个事实,当时大东海、三亚湾、亚龙湾、市区都还有房卖,而房价上涨之后,三亚湾、大东海、亚龙湾以及市区几乎清的光光的,能买到的就只有后面开盘的、偏僻的、当时我们说鬼都不去的地方。而后来降价的楼盘恰恰就是这些“鬼都不去”的地方,比如现在很火的吉阳镇迎宾路、崖州区、凤凰镇等地。当你拿市区、海景房的均价,跟当时的“郊区”的均价去比较的时候,这本来就没有什么可比性的,一方面是它们开盘的时候就乘着好地段涨价的东风而虚高,另一方面则是,它们的土地成本和地段优势本身也没法跟这些地方相比。

所以说,当时房价实际上并没有下跌,或者说下跌的幅度甚微,有的只是不同地段本身的价值、定价的区别而已。目前不要说三亚湾、大东海、亚龙湾区域了,即使是迎宾路、吉阳镇这些地方也是价格高企、库存非常少,一年半载以后,G98北面的地方出来了许多楼盘,价格低于迎宾路许多,三亚的“均价”可能又被拉低了,但是这又有多少意义呢?

四、现在就是占坑海南的最后机会。

小户型停止报建的政策,其出发点是缓解由于海南非常住人口带来的环境问题及公共资源紧张等问题,由此引发的海南楼市的最直接的变化就是购房总价的大幅度增加。

实际上,随着这么多年来全国普遍性的房价持续上涨趋势,以及棚户区改造,海南购房者客源结构也在慢慢改变,本地购房者的比例正在逐渐提升。海南的每一个城市实际上都还非常年轻,年轻到既是是它的省会海口也还处于发展的起步阶段,各项基础设施如交通、医疗等硬性设施都还处于飞速发展阶段,而海南的经济也在飞速提升。

随着城市化的不断发展、经济的提升,海南越来越多人从农村走向城市,安居的思维也发生了很大的转变,越来越多的人想要在城市里购房安居,刚需人群越来越庞大。跟这类刚需对应的,则是海南“长寿岛”吸引而来的全国各地的购房者,不论是养老、养病、养生、度假,实际上也是一种刚需。只是这种刚需,需要更多的,或许是30-60平的小户型。

事实上,现在或许不是最佳的机会,但是现在就是占坑海南的最后机会。目前海南各项目的小户型正在快速消化,当你在商量、犹豫、考虑的时候,其他人已经在毫不犹豫的下手了,不久之后100万在海南买房的机会将成为历史,是那个时候花一百多万买个并非最适合自己的大户型,还是现在就花几十万买一个可以给几代人养老的小户型?

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