中国楼市现诡异一幕！市场拐点真要来了？

本文为楼市参考团队原创作品

中国楼市再现诡异一幕，一面是频频爆出的抢购热潮，一面是行情惨淡的房地产股票。

昨天（5.29）在香港上市的内房股出现大面积下跌，

其中，融创下跌4.79%，旭辉下跌5.17%，恒大下跌5.68%，佳兆业下跌3.17%，龙湖下跌3.82%。

此外，万科、碧桂园、富力、中海的跌幅也都在2%以上。

无独有偶，在A股的房地产板块，近来也是一连几根大阴线，上演大跳水。

投资过股票的朋友应该都不陌生，我们选择某种股票，要么看中它的基本面和成长性，要么看中行业前景和热度，要么看中市场的结构性机会。

但无论是哪一个理由，与现实中火热的楼市相比，地产股的表现都是不正常的，也有违基本的逻辑。

对于上述“矛盾”，一般有两种可能，

其一，股市中的投资者，从个人到机构都“眼瞎”了，对楼市的火热行情视而不见。

其二，现实中的买房者或炒房客，被行情冲昏了头脑，忽视或不愿意正视楼市日益显现的地雷。

总而言之，总有一方出现了误判。

但考虑到敢玩且能玩转股票的人，基本上都是社会上学历和IQ最高的那群人，所以，他们集体性眼瞎的概率基本为零，一定是房地产市场出现了让他们害怕的地雷。

当然，也不是说现在买房就一定不对。

只是我们不妨站在股票投资的视角重新审视下如今楼市的投资逻辑和潜在风险。

先看下股市看空房地产的理由，分析认为房地产股集体走低是因房地产未来出现违约的可能性在飙升，尤其是在行业销售增速放缓的背景下，部分房企脆弱的资金链或有断裂迹象。

事实上，房企的短期负债在急剧增加，

如截至2018年3月底止，在香港上市的内地房企，未来一年内到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平由一年前平均139％降至95％。

由上可知，“担忧开发商资金链断裂”才是房地产股与楼市行情走出冰火两重天的主因。

我们不妨沿着这个思路继续深挖，如果未来不少数量的开发商出现资金链断裂或者说上市房企出现违约潮，即使没有出现但大量房企面临着巨大的资金流压力，届时又会对楼市产生什么样影响？

T教授知道，这个因素及假设从来都不在买房者或炒房客的分析范围之内，其实，正是因为之前没出现过，才凸显这个假设在当下的重要性。

穿过现象，去看本质，有些事情是真变了。

其一，“去杠杆”金融攻坚战远未结束，期望“官方再度放水救房企”是不切实际的幻想。

其实，这一波的房地产行情本来就不该出现，或者说现在很嗨的房企早在三年前就该finish了。

命运的转折就是2015年的“去库存”，本意是为开发商减负，结果开发商又加了把火，烧成了一轮超级行情。（也可以说是被房企给绑架了）

而此次的去杠杆金融攻坚战中，官方对企业资金链断乃至违约潮的容忍度都在大幅上升。

如在1-4月，全国有16只债券出现违约。

涉及公司包括四川煤炭、大连机床、丹东港、亿阳集团、中城建、神雾环保、富贵鸟、春和集团、中安消等9家公司，涉及金额高逾130亿元。

比起往年，速度密集到以令人害怕。

另一方面，即使出现了违约潮，在卡输血管上，官方仍毫无心软之意。

债市：大量债券发行失败，且融资成本不断提高。截至5月8日，今年取消、推迟发行的各类债券累计已经达到304只，包括了公司债、企业债、中票、短融、超短融等各个类型，涉及金额多达1839亿元。

股市：IPO门槛提高，一过会就被毙的越来越多。根据央行的数据，2018年第一季度，企业境内股票融资为1283亿元，比起2017年的2596亿元直接拦腰砍去一半，只相当于 2016年的45%。

这在开发商融资上体现的也十分明显，如1-4月，房地产开发企业合计资金来源为4.8万亿元，同比上升2.1%，较上月累计值减少1%。

这一增速，远远低于M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。

这也说明，官方这回真是要铁了心要关房地产的水龙头。这一点在官方对待房企融资的态度上，也可见一般。

近日，某TOP3房企200亿公司债融资被终止；

另一明星房企38亿的绿色公司债也被迫终止，且在公告中未说明理由。

其二，开发商“钱紧”的局面正在加速来临。

得益于这一轮的行情，很多开发商的粮仓都是大丰收，而且负债压力也不算大。

据WIND资讯数据显示，2017年时136家上市房企中，约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；

约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间。

另外25%的企业资产负债率高于80%。

所以，自调控以来，开发商拥有着大把弹药与官方和市场进行博弈，捂盘惜售、人为制造供应紧缺也就成了惯有伎俩。

这也是为什么，官方调控一直未放松，但行情热度就是不减的原因。

然而，这种局面正在发生改变。

如进入2018年来，有120余家上市房企平均负债率已超80%。

短期债务更是快速增加，未来一年内到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平由一年前平均139％降至95％。

另一方面，作为房企资金重要来源销售却在大幅放缓，如1-4月，全国商品房销售面积同比增长1.3%，其中，住宅销售面积增长0.4%，接近停滞。

这种放缓在居民的按揭房贷上体现的更为明显，如1-4月份，中长期贷款（房贷）累计新增1.6万亿元，同比减少13.6%。

骤增的债务压力，收紧的融资渠道，放缓的销售额，这些只会让房企更加捉襟见肘，求生存也就成了其最首要的问题。

其三，降价跑量，还是“渴死”，这是一个问题。

接下来，摆在开发商面前的只有两条路，一是降价跑量，先图生存，再谋排名；

二是固守利润，错失时机导致资金链断裂，或烂尾或跑路。

但不管哪一个路，都将扭转当下的楼市行情，即供应量会增加，价格会下跌，购房者和炒房客会踩到烂尾楼。

小结：

纵观官方此轮的调控，其实有一明一暗两条线，

明线就是“限购、限价、限售、限贷”等针对于“买方”的政策。

但大都明白，这些动作无异于隔靴搔痒。

暗线就是针对开发商的“金融去杠杆”，严卡开发商融资。

炒股的和炒楼的之所以对如今的楼市产生截然相反的判断，根源就在对这两条线的重视程度不同。

准确的说，炒楼的看重明线，所以，越调他们越嗨；

炒股的看重暗线，显然，房地产接下来会有雷要爆，此时，跑的越远越好。

而对于导演（官方）来说，明线是为了争取时间，平复市场情绪，暗线才是治理楼市的关键。

因为，只有当开发商老实了，即像郁亮说的那样，“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动挣钱，不要再靠不动产价格上涨赚钱”，中国楼市才会真正的健康。

毕竟，他们（开发商）才是中国最大、最有激情的炒房客。

而开发商的七寸，就是融资。