地产专家：“温州土地续期”或影响百姓购房及房价

近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发强烈关注。“土地续期”是否会对房地产市场产生影响，会否影响房价，以及会否影响消费者的购房预期?针对这些问题，中国经济网记者采访了业内专家。专家指出，国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展，特别是部分年限已经过半的二手房，如果续期费用过高，很可能影响价格，如何续期若不明确，也可能将影响百姓购房。

温州“土地证续期”并非个例

近日，媒体报道温州出现20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”。温州市国土局表示，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。对此，温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。

事实上，此次温州“土地证续期”案例，在深圳、青岛等地早已出现。特别是，土地和住房市场化开展更早、市场化实现形式探索更丰富的深圳，15年前早已出现，近10多年来也屡屡有“续期”的案例见诸报端。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国经济网记者表示，之所以“温州案例”备受关注，不在于“自动续期”要不要缴费，而在于续期价格太高，被认为超出百姓承受的范围，对房地产市场的格局会产生重大影响。

“温州案例中，续期价之所以高，是因为按照市场价格来征收，即媒体报道的"缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金"。事实上，即便按照市场价来征收，也有充足的理由。收取土地出让金，是地方政府作为国家机器，履行土地所有者职能，向土地使用者收取使用期限内的土地出让金的行为。只交了20年的使用费，到期后若继续使用，按市场价续缴，在法律站得住脚。” 李宇嘉说。

李宇嘉指出，低价续期是主流。以土地批租制的样板香港为例，新界地区所有土地官契在1997年到期，政府决定所有业主不必补缴地价，自动获得50年土地租契的延期，即延伸到2047年。虽然不需补交地价，但业主按年必须向政府缴纳一笔“地租”，标准为年度租金评估值的3%。“例如，一套价值1000万元的住房，每年产生30万元租金，地租是9000元，即续期费只要9000 元，这是非常划算的。”

续期缴费或将影响房价

究竟会否对房地产市场产生影响?将产生怎样的影响?中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济网记者采访时候表示，温州土地证续期需缴费用，对中国房地产影响深远。国内的物业土地年限会影响未来的房地产发展，特别是部分年限已经过半的二手房，如果续期费用过高很可能影响价格。

在张大伟看来，住宅土地使用权到期如何续期，亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗“地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映。

张大伟指出，目前看，虽然温州出现到期的房源比较少，但未来这类房源会越来越多，需要尽快顶层设计，制定好相关政策。从未来发展看，续期补费已经是必然，如果补费过高将影响房地产作为投资品的价值。整体看，房地产在进入非完全短缺期后，投资属性已经降低。

李宇嘉表示，过去由于缺乏官方细则，“自动续期”或被理解为免费待期，或被理解为超低价续期，对购房没有影响。而且老百姓(49.15,0.070,0.14%)碰到此类疑惑时，也挠挠头，“时间还早，留给后人吧。”所以，如何续期、使用期还有多久，对房价没有影响。而现在，如何续期，如果不给明确答案，一定会影响百姓购房，特别是那些使用期还剩几年的房子。上世纪90年代之前，改革开放较早的城市，出让了一些20-30年的地，如何续期，影响这些房子的交易。70 年产权的，要到2050年前后才会有第一批到期，基本不会影响这类房子的交易。

针对土地使用权到期究竟该怎么续期，李宇嘉指出，无论是《城市房地产管理法》第22条的规定，即“除因公共利益需要收回到期土地，其他续期申请都应予以批准”，还是2007年《物权法》提出“自动续期”的法律规范，应被看作上位法和中央层面的“顶层设计”。