资金之渴初解 房企进入“补仓期”

经过近几个月销售旺盛的累积，房地产企业的资金“饥渴”局面大为改善。

国家统计局4月15日发布的数据显示，今年1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。比1-2月份的下降1.0%有明显改善。这也是最近两年来，该项指标增幅最大的一次，意味着房企的资金状况迎来了近两年最好的时刻。

除销售市场旺盛外，宽裕的货币环境使企业能够以较为低廉的价格进行融资。分析人士指出，尽管市场前景难料，但房企的资金状况或已有明显改善，未来在土地市场和并购市场的争夺也更加激烈。

资金状况两年来最佳

受房地产市场不景气、融资环境不佳等影响，2014年1-2月，房地产开发企业到位资金增速由2013年全年的26.5%骤降至12.4%，降幅超过50%。2014年全年，房地产开发企业到位资金增速为“-0.1%”。

进入2015年，随着市场回暖，房企资金状况有所改善，全年增速虽升至2.6%，但仍然处于低位。

体现在上市房企年报上，截至2015年末，不少房企的负债率仍然高企。由于大量拿地，甚至比2014年更加严峻。

但这种情况在今年一季度明显改善。统计局数据显示，一季度房企资金来源中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。这两者也是增幅最大的部分。

这与房地产市场的升温关系密切。去年以来，我国陆续出台刺激性楼市政策，在信贷、税收等方面予以松绑。受此影响，市场交易迅速升温。今年第一季度，全国房地产销售额达到18524亿元，增幅高达54.1%。不少上市房企在业绩公告中提到，销售回款情况颇佳。

另一项主要来源为国内融资。统计局称，今年一季度房企国内贷款6226亿元，增长6.5%;利用外资18亿元，下降80.6%;自筹资金11740亿元，增长4.7%;其他资金14007亿元，增长30.4%。

分析人士认为，美元升值、加之国内低利率环境，使房地产企业更倾向于在国内进行融资，近期，一些在港上市房企亦纷纷将主要资金渠道放到国内。这也造成一季度房企利用外资规模大幅下降，国内贷款增速由负转正。

房企“持币待购”

这种情况能够延续多久，目前尚存疑问。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，3月的量价齐升或成为年内最大的“狂欢”。由于需求透支，后续市场可能面临自然回调压力。与此同时，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。

然而，在宽松货币环境、房地产“去库存”总基调未变的情况下，房企的资金状况仍然得到了一定程度缓解。这也使大部分房企处于“持币待购”状态。

今年一季度，南京(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)等地的土地市场交易旺盛，高价地频出。但就全国整体市场而言，拿地补仓的热情似乎并不高涨。根据统计局数据，今年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%。与销售的旺盛不同，拿地增速仍然处于负增长状态。

张大伟认为，这是由房地产市场的结构性特征所致。“整体来看，房企拿地的意愿并不高。但从区域来看，房企更倾向于在一二线城市拿地，而非三四线城市。”因此，未来一二线土地市场的争夺仍然激烈。

随着资金状况改善，并购市场也将迎来利好。分析人士认为，房地产企业同样出现了“马太效应”式分化，在大型房企各项指标逐渐改善的同时，不少中小房企依然深陷困境，这给并购市场带来很大机会。

近年来，房地产并购规模不断扩大。据wind资讯统计，2014年房地产行业的并购案例236宗，涉及金额1768.09亿元，同比增长104.93%。另据中国指数研究院统计，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额达1600亿元。

多数分析人士认为，经过此前的粗放式发展，房地产业进入兼并整合阶段，未来企业数量将大大减少。就今年而言，由于市场资金相对充裕，有可能出现较大的并购和重组案例。