从“日光”盘到“打折” 楼市开年之后大转向

2014年以来，关于楼市“一半海水，一半火焰”的论调盛行：尽管三四线城市“山雨欲来”，一线城市却沐浴着不会消褪的阳光。然而，记者近期采访发现，北京前三月成交大幅下降，开盘价下调;广州知名房企给出购房8.8折、“分期首付”的优惠。

从“日光”“哄抢”“彻夜排队”到“打折”“调价”“分期首付”，在经历了过去十多个月的快速上涨后，这些关键词的改变，表明一线城市“只跌不涨”的神话正面临考验，也说明楼市买卖双方的心理博弈开始出现新变化。　　降价不明说 暗降知多少?

【北京，住总万科橙】

2013年9月：售价待定——— 2013年11月：预计售价27000元——— 2014年1月：售价待定——— 2014年3月：即将开盘，预计售价23000元。

这是在等候预售的几个月时间里，位于北京市大兴区的住总万科橙楼盘在其官网和一些房地产专业网站上公布的预售价变化轨迹，降价超过15%。在价格变动和待定信息中，透露出耐人寻味的房价走势和市场变化信号。

【广州，保利·西海岸，保利·塞纳维拉，保利·公园九里】

记者走访了保利上述项目的售楼处，销售人员均向记者表示可以进行“首付分期”：如果购买首套住房，首付可以分4个月交清，第一个月仅需付房款的5%，购买第二套住房的首付甚至可以延长到9个月。

【广州，时代南湾】

销售人员表示，现场认购享受“史无前例”的8.8折优惠，老业主介绍新业主交易成功，奖励1万元现金。

“降价是最难从开发商嘴里听到的两个字，但当市场变化，他们在公开场合无数次说着房价必将坚挺的同时，也有无数种‘暗降’的办法把房子卖出去。”一位在上市房地产公司任职的销售经理告诉记者：调低开盘价、送首付、送装修、送家电、“X万抵XX万”等都是常用办法。

四重因素影响购房心理战转向

记者在采访中发现，这些优惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些历史的纵深感，就能明显发现出不同。

广州保利的销售人员表示，首付分期是“大促销活动”“不可能一直持续下去”，希望记者早下决定，“手快有，手慢无”。

而将时间回溯到2013年10月，还是在保利·西海岸，销售人员的底气要强硬很多：购房首付3成，且需和开发商规定的贷款合作银行签订合同，该银行当时执行的首套住房贷款利率上浮10%。购房者要么买，要么走。“一旦出现这种情况，你就知道，开发商又要心口不一了，这证明，他们的日子开始不如想象中好过了。”一位购房经理表示。

记者采访发现，目前，至少有四重力量影响并导致了这一结果——— 市场调节、调控发力、预期分流、资金压力。

能否让“只涨不跌”神话祛魅

从时代地产到万科、保利，这些标杆地产公司近期在一线城市的动作表明，在经历了过去一轮快速上涨后，本已居高不下的一线城市核心区域房价对调控并非“免疫”，也绝不是只涨不跌的“神话”。

国家统计局最新公布的数据显示，2月北京房价同比上涨15.5%，和去年动辄20%左右的增速相比，涨幅已经开始有所收窄。

专家表示，这不仅对一线城市楼市和购房者预期带来影响，对全国市场也将带来传导和示范冲击。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，一线城市出现的降价促销将对库存较大的二三线城市起到示范作用。虽然目前部分二三线城市还没有出现明显的降价现象，但预计未来两三个月将看到一些变化。

3月16日，国务院正式颁布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，其中明确要“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。”

李铁岗认为，这是未来房地产市场发展的纲领性文件，对一线城市而言，城市功能的再定位和人口、产业的纾解转移将在未来成为缓解供需矛盾的重要武器，对遏制二三线城市乃至四线城市出现的“造城冲动”，引导其在产业城镇化的基础上发展健康的房地产市场，也具有重要的指导意义。