商铺投资回报率是馅饼还是陷阱?

      有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式，可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头，商铺变成了“伤铺”。如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实，投资商铺的高利润也伴随着高风险，玩转商铺绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。

      “售后返租”就能坐等收钱吗?

      目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，尤其是售后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。

      部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报也比较诱人，因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。

      其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元-2万元)/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率。(即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。)

      除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式，某市一处商业项目，在业主们收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。

     专家提醒，高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。

     回报率真有那么诱人吗?

     一商铺楼盘现场看铺的汪先生说，他以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率，这样看来，投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今，不少投资者其实都有类似念头。他们认为，目前商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

     投资者汪先生介绍，2008年他高价入手了一个18平方米的商铺，单价26000元，首付月23万元买下后，月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称，当初每平米2.8万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。

     据了解，像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少，他们购买商铺时就有明确的目标，就是以租养贷。但近两年来，苏州商品房价格飙升了，商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然，也有不少投资者称，他们更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营。

      目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等，有些进入商业地产的投资客，并不需要买商铺做生意，对这行也并不了解，买了多套商铺，结果所选位置不好，价格也偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零;或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管后续发展，结果被“套死”了。

      还有多少误区要绕过去?

很多投资者认为，买了商铺就等于高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。

      多位商业地产营销的专家的意见，归纳如下几大“误区”。

      (1)过于相信开发商的实力。在住宅投资中，紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。

      (2)售价高的项目回报也高。商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。

      (3)过于相信稳定回报承诺。有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8%的回报率等等。但是再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文。

      (4)仅仅只要地段好就可以了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实无地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。

      延伸阅读——

      商铺：股票式投资不妨“对号入座”

      商铺这种典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

      鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

      “都市型”商铺：绩优股

      “都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股。

      “都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态占的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则——在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。“都市型”商铺每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额?!